过去一年，房地产市场遭遇寒冬，成交规模大幅下滑，不少房产经纪人无奈离职转型，这一场“大逃杀”在中介龙头链家的母公司贝壳身上凸显得尤为明显。
3月16日晚间，贝壳对外披露了2022年年度业绩，截至当年末：
公司拥有约39.4万名经纪人，较2021年的45.45万减少了13.3%，活跃经纪人数量从2021年末的40.68万人减少至34.97万人。
这意味着，去年超6万名经纪人选择离开。
作为最大的中介商，贝壳年报中所透露出的信息一定程度上反映了行业面临的现状。
当房地产增速放缓、开发商解绑，中介商们又该如何在浪潮中稳住船身？
1、持续“减重”
在近年的发展变革中，“减重”是贝壳的主旋律之一。
去年全年，贝壳的营业成本同比下降27.8%至469亿元。
其中一个原因是因链家经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队及其他一线运营人员人数减少而导致的内部佣金及薪酬的成本减少。
受员工人数下降等因素影响，贝壳2022年的一般及行政费用由2021年的89亿元下降17.7%至73亿元，研发费用也同比下降20.3%至25亿元。
“减重”在贝壳门店的规模方面也有体现。
截至2022年末，贝壳拥有约4.05万家门店，较2021年末的5.1万家减少了20.6%，即其在过去一年关闭了超1万家门店。
2、新房业务降四成
“减重”的背后是房地产市场增速乏力、销售下滑。
当房子卖不动的时候，与开发商捆绑紧密的中介商也难独善其身。
2022年，贝壳实现总交易额26096亿元，较2021年的38535亿元下降32.3%。
其中，存量房交易的总交易额同比下滑23.4%至15765亿元；新房交易的总交易额为9405亿元，同比降幅达到41.5%。
公司对应全年净收入为607亿元，较2021年的808亿元下降24.9%，同期录得净亏损约13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元。
具体来看，2022年，贝壳来自存量房的净收入同比下滑24.5%至241亿元；新房业务净收入为287亿元，较2021年的465亿元下降38.3%。
从上述情况来看，新房业务是贝壳四大业务条线中下滑最严重的板块。
除了房子卖不动之外，另一个导致其新房业务下滑的原因是，为了节流，开发商也正在努力与中介“解绑”，建立自己的营销体系。
例如越秀地产，其管理层在数日前召开的业绩会上直言中介渠道费用较高，为了降低成本，2022年公司重点推动了线上营销工作。
通过越秀房宝线上对房屋的拓展、推广，降低了对中介渠道的依赖，去年线上自销比例达到50%，依托中介渠道的比例降到20%。
再如，今年初中海的欠佣风波。年初市场传来消息称，中海有超1亿元的佣金没有与链家结清，导致链家下架了中海位于北京的几乎所有项目，并要求经纪人不再为该公司的楼盘带客。
虽然链家在后续的采访中表态“网传停止合作是误会，双方正在协商2023年的新合同内容”，但不可置否的是开发商与中介商之间的关系正变得愈发微妙。
毫无疑问，在地产下行的当口，中介的生意也是越来越难做了。
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来源：国际金融报，记者：吴典
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